Faut-il rembourser son crédit immobilier ou investir son argent ?
Vous disposez de 50 000 €, 100 000 € ou davantage sur vos comptes bancaires, mais vous avez encore un crédit immobilier en cours ? Vous vous demandez s’il est préférable de rembourser votre prêt par anticipation ou de conserver votre épargne pour la placer ?
C’est une question patrimoniale importante. Rembourser son crédit permet de réduire son endettement et le coût des intérêts futurs. Investir son épargne peut, de son côté, permettre de développer son patrimoine et de conserver une réserve financière disponible.
Mais quelle solution est réellement la plus intéressante financièrement ?
La réponse dépend principalement du taux de votre crédit immobilier, du rendement net que vous pouvez espérer de vos placements, de votre fiscalité et de votre besoin de liquidités.
Voici comment comparer les deux stratégies et prendre une décision adaptée à votre situation.
1. Pourquoi rembourser son crédit immobilier par anticipation ?
Le remboursement anticipé consiste à utiliser une partie de son épargne pour rembourser tout ou partie du capital restant dû sur son prêt immobilier avant son échéance normale.
Cette opération présente plusieurs avantages.
Réduire le coût total du crédit
Lorsque vous remboursez une partie de votre prêt, vous réduisez le capital sur lequel les intérêts futurs sont calculés.
Vous pouvez ainsi diminuer le coût total de votre financement. L’économie réalisée dépend notamment du capital restant dû, du taux d’intérêt, de la durée restante et des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Plus le taux de votre crédit est élevé et plus la durée restante est importante, plus le remboursement anticipé mérite généralement d’être étudié.
Réduire ses mensualités ou raccourcir la durée du prêt
Selon les modalités proposées par votre banque, un remboursement partiel peut permettre :
- de réduire vos mensualités en conservant la durée initiale ;
- de conserver des mensualités proches de leur montant actuel et de raccourcir la durée du prêt.
La première option améliore votre budget mensuel. La seconde permet généralement d’économiser davantage d’intérêts, toutes choses égales par ailleurs.
Le choix dépend de vos objectifs : retrouver de la capacité d’épargne, préparer votre retraite ou vous libérer plus rapidement de votre dette.
Améliorer sa tranquillité financière
Ne plus avoir de crédit immobilier peut également présenter un avantage psychologique.
À l’approche de la retraite, par exemple, réduire ses charges fixes peut permettre de mieux maîtriser son budget futur.
Attention toutefois : rembourser son crédit avec l’intégralité de son épargne peut fragiliser votre situation si vous devez ensuite financer des travaux, des études ou faire face à un imprévu.
2. Pourquoi peut-il être préférable d’investir son épargne ?
Rembourser un crédit n’est pas toujours la meilleure solution. Conserver son épargne pour l’investir peut être pertinent lorsque le coût du financement est faible et que l’horizon de placement est suffisamment long.
Profiter du rendement potentiel des placements
Prenons un crédit immobilier dont le taux d’intérêt est relativement bas.
Si vous utilisez votre épargne pour le rembourser, vous économisez des intérêts. Mais si vous investissez cette même somme, vous pouvez potentiellement obtenir un rendement supérieur au coût de votre crédit.
Il faut toutefois comparer des données équivalentes : un rendement de placement après frais et fiscalité avec le coût réel du crédit, en tenant compte des éventuels frais de remboursement anticipé.
Le rendement d’un placement risqué n’est jamais garanti. Une performance espérée supérieure au taux du crédit ne signifie donc pas que l’investissement sera nécessairement plus avantageux.
Conserver une épargne disponible
L’argent utilisé pour rembourser un crédit n’est généralement plus disponible pour financer vos projets.
À l’inverse, une épargne conservée sur des supports liquides peut servir à financer un changement de véhicule, des travaux, les études de vos enfants ou une période de baisse de revenus.
Il est donc souvent judicieux de conserver une épargne de précaution avant de décider d’un remboursement anticipé important.
Diversifier son patrimoine
Si votre patrimoine est déjà principalement constitué de votre résidence principale, rembourser votre crédit peut renforcer encore la part de votre patrimoine immobilisée dans l’immobilier.
Conserver une partie de votre épargne financière peut permettre de diversifier vos actifs, notamment au moyen d’une assurance-vie, d’un PEA ou d’autres supports adaptés à votre horizon et à votre profil de risque.
La diversification ne garantit pas un meilleur rendement, mais elle peut contribuer à mieux répartir les risques.
3. Exemple chiffré : rembourser un crédit à 2 % ou investir à 4 % ?
Prenons un exemple simplifié.
Vous disposez de 50 000 € d’épargne et vous avez un crédit immobilier dont le taux nominal est de 2 %.
Vous hésitez entre rembourser 50 000 € de capital par anticipation et investir cette somme sur un placement dont le rendement annuel serait de 4 %.
Sur une année, voici la comparaison théorique :
| Élément | Remboursement du crédit | Investissement |
|---|---|---|
| Capital concerné | 50 000 € | 50 000 € |
| Effet annuel de référence | 1 000 € d’intérêts évités | 2 000 € de rendement brut |
| Disponibilité du capital | Capital remboursé, non récupérable librement | Dépend du placement |
| Risque | Économie d’intérêts relativement prévisible | Dépend du support choisi |
Dans cet exemple, l’investissement semble plus intéressant à première vue.
Mais cette comparaison est volontairement simplifiée. Les 1 000 € d’intérêts évités constituent un ordre de grandeur sur une année, et non l’économie totale d’un remboursement anticipé. De même, les 2 000 € correspondent à un rendement brut hypothétique qui n’est pas garanti.
Il faut également tenir compte de la fiscalité, des frais de placement, de la durée du crédit, des modalités d’amortissement et des éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Si le placement rapporte finalement 2 % après frais et fiscalité, l’intérêt de conserver le crédit devient beaucoup moins évident.
À l’inverse, un placement exposé aux marchés financiers peut connaître une année négative, même si son rendement espéré à long terme est supérieur au taux d’emprunt.
La bonne comparaison porte donc sur le coût réel du crédit et le rendement net envisageable du placement, en tenant compte du risque et de la disponibilité de l’argent.
4. Quel taux de crédit rend le remboursement anticipé intéressant ?
Il n’existe pas de seuil universel. Néanmoins, le taux de votre prêt constitue un premier indicateur.
Votre crédit affiche un taux faible
Si vous avez emprunté à un taux très bas, notamment il y a plusieurs années, conserver le crédit peut être pertinent.
Vous pouvez garder votre épargne disponible ou l’investir à long terme si votre situation financière et votre tolérance au risque le permettent.
Il ne faut toutefois pas investir uniquement parce que le taux du crédit est faible. La décision doit rester cohérente avec vos objectifs patrimoniaux.
Votre crédit affiche un taux élevé
Lorsque le taux du crédit est élevé, le remboursement anticipé devient généralement plus intéressant.
Il permet de réduire un coût de financement certain, sous réserve des modalités contractuelles et des éventuelles indemnités.
Il peut être difficile de trouver un placement prudent dont le rendement net dépasse durablement un taux d’emprunt élevé.
Votre crédit arrive bientôt à son terme
Lorsque la durée restante est courte, la part des intérêts dans les mensualités est généralement plus faible qu’au début du prêt.
L’économie procurée par un remboursement anticipé peut donc être moins importante qu’on ne l’imagine.
Il faut alors demander à la banque un décompte précis et comparer les économies attendues avec les frais éventuels.
5. Ne pas oublier les indemnités de remboursement anticipé
Un remboursement anticipé peut entraîner des indemnités, selon votre contrat et les règles applicables.
Pour les crédits immobiliers concernés, ces indemnités sont encadrées par la loi. Elles ne peuvent notamment pas dépasser le plus faible des deux plafonds suivants :
- six mois d’intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt ;
- 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Des exceptions peuvent s’appliquer, notamment selon les circonstances de la vente du bien et les conditions légales.
Avant toute décision, vérifiez les clauses de votre offre de prêt et demandez à votre banque un décompte chiffré.
Ces frais doivent être intégrés dans le calcul pour déterminer si le remboursement anticipé est réellement intéressant.
6. Faut-il rembourser son crédit avant la retraite ?
La question se pose fréquemment quelques années avant le départ à la retraite.
Les revenus peuvent diminuer au moment du passage à la retraite, tandis que certaines dépenses restent identiques. Réduire ses mensualités peut donc contribuer à préserver son niveau de vie.
Mais il n’est pas toujours souhaitable de consacrer la totalité de son patrimoine financier au remboursement du crédit.
Il faut notamment vérifier :
- le montant de la future pension de retraite ;
- les dépenses mensuelles prévisibles ;
- les travaux ou projets à financer ;
- le montant de l’épargne qui restera disponible ;
- les revenus potentiels des placements conservés ;
- les conséquences sur la transmission du patrimoine.
Une solution intermédiaire peut consister à rembourser une partie du capital pour diminuer les mensualités tout en conservant une réserve financière suffisante.
7. Et si les intérêts du crédit sont fiscalement déductibles ?
La fiscalité peut modifier l’intérêt d’un remboursement anticipé, notamment pour certains investissements locatifs.
Lorsque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus imposables dans le cadre applicable au bien concerné, le coût réel du crédit peut être inférieur à son taux nominal.
Cela ne signifie pas que conserver le crédit est automatiquement préférable : la déduction fiscale ne compense qu’une partie des intérêts et dépend de la situation du contribuable.
Il faut donc comparer le coût du financement après prise en compte de l’avantage fiscal avec le rendement net de l’épargne investie.
La situation est différente pour un crédit finançant la résidence principale, pour lequel les intérêts ne sont généralement pas déductibles des revenus imposables.
8. Rembourser son crédit ou investir : quelle stratégie choisir ?
La décision dépend de votre situation globale. Voici quelques orientations générales.
Le remboursement anticipé mérite une attention particulière si :
- votre taux de crédit est élevé ;
- vous souhaitez réduire vos charges fixes ;
- votre départ à la retraite approche ;
- vous disposez d’une épargne suffisante après remboursement ;
- vous privilégiez la réduction de votre endettement.
Conserver et investir votre épargne mérite une attention particulière si :
- votre crédit affiche un taux faible ;
- votre horizon de placement est long ;
- vous disposez déjà d’une épargne de précaution ;
- vous souhaitez diversifier votre patrimoine ;
- vous acceptez le risque associé aux placements envisagés.
Il est également possible de combiner les deux stratégies : rembourser une partie du crédit et investir le reste.
Cette approche permet parfois de trouver un équilibre entre réduction de l’endettement, disponibilité financière et valorisation du patrimoine.
Conclusion : faut-il rembourser son crédit immobilier ou investir son épargne ?
La meilleure décision est celle qui s’intègre dans une stratégie patrimoniale globale, et non celle qui maximise isolément un rendement ou une économie d’intérêts.
Vous hésitez entre rembourser votre crédit immobilier et investir votre épargne ? Objectif Patrimonial, cabinet de conseil en gestion de patrimoine indépendant intervenant notamment à Aix-les-Bains, Chambéry et Annecy, peut vous accompagner dans l’analyse des différentes options et leurs conséquences sur votre patrimoine.
