Fin du Pinel, quelles alternatives ?

Le dispositif Pinel a pris fin en 2025 et de nombreux investisseurs recherchent des alternatives pour continuer à bénéficier d’avantages fiscaux tout en investissant en immobilier. Voici un panorama des principales options à considérer :

1. Le dispositif Loc’Avantages : un levier fiscal dans l’ancien

Loc’Avantages permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 65 %, sous conditions de plafonnement des loyers et des ressources des locataires. C’est une option intéressante pour ceux qui souhaitent :

• Investir dans l’immobilier ancien.
• Contribuer à la mise sur le marché de logements à loyers modérés.
• Réduire la pression fiscale tout en diversifiant leur patrimoine.

2. Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP permet de profiter d’un cadre fiscal avantageux grâce au régime réel :

• Amortissement du bien immobilier et du mobilier, déduction des frais de notaire.
• Régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), souvent plus favorable que celui des revenus fonciers classiques.

Il s’applique à la location de biens meublés, notamment dans des résidences étudiantes, de tourisme ou des appartements meublés en ville.

3. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI permettent d’investir exclusivement dans l’immobilier sans les contraintes de gestion locative. Deux types de SCPI peuvent répondre à des objectifs variés :

• SCPI de rendement, avec des revenus réguliers.
• SCPI fiscales, comme les SCPI Pinel ou Malraux, offrant des avantages fiscaux.

Les SCPI permettent de diversifier son portefeuille immobilier tout en mutualisant les risques.

4. Le déficit foncier : une optimisation dans l’ancien à rénover

Investir dans des biens anciens nécessitant des travaux permet de créer du déficit foncier, qui peut être imputé sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. C’est une stratégie efficace pour :

• Optimiser la fiscalité des investisseurs fortement imposés.
• Valoriser des biens en réalisant des travaux de rénovation.

5. Les dispositifs Malraux et Monuments Historiques : pour les passionnés de patrimoine

Ces dispositifs permettent de bénéficier de réductions d’impôt importantes en contrepartie de la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés :

• Dispositif Malraux : réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % des travaux.
• Monuments Historiques : possibilité d’imputer les travaux sans plafonnement sur le revenu global.

6. L’assurance-vie et les contrats de capitalisation : pour diversifier hors immobilier

Si l’objectif est de diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse, l’assurance-vie reste un incontournable :

• Fiscalité allégée après 8 ans de détention.
• Large choix d’unités de compte, permettant d’investir en immobilier indirect (SCPI, OPCI) ou sur des marchés financiers.

Conclusion

La fin du dispositif Pinel ne signe pas l’arrêt des opportunités d’investissement immobilier et fiscal en France. En fonction de vos objectifs (défiscalisation, constitution de patrimoine, diversification), des solutions adaptées existantes, qu’il s’agisse de dispositifs fiscaux immobiliers, d’investissements en SCPI ou encore d’optimisation via l’assurance-vie. Il est crucial d’adapter votre stratégie à votre profil et de consulter un conseiller pour optimiser vos choix en fonction de votre situation patrimoniale.

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