Location nue ? Location meublée ? SCI à l’IR ? SCI à l’IS ? Sarl de famille ?
Devant autant de possibilités de montages, il est légitime de s’interroger sur le schéma à retenir pour optimiser son investissement immobilier locatif.
Les conséquences financières et fiscales seront à la hauteur de la complexité fiscale de notre pays.
Ci-dessous, une synthèse des principales possibilités :
Location nue
Elle implique l’imposition des loyers en tant que revenus fonciers. L’investisseur a alors le choix d’opter pour le régime micro foncier qui permet un abattement de 30% sur les loyers bruts (sous réserve que ces derniers soient inférieurs à 15 000 € par an) ou le régime réel qui permet la déduction de certaines charges. L’option au réel implique de la conserver au moins 3 ans. En cas de déficit foncier, l’investisseur doit conserver le bien jusqu’au 31 Décembre de la 3ème année, sous peine de remise en cause du déficit.
Location meublée
Les loyers seront fiscalisés dans la catégorie des BIC. L’investisseur a alors le choix d’opter pour le régime micro BIC qui permet un abattement de 50% sur les loyers bruts (sous réserve que ces derniers soient inférieurs à 72 600 € par an) ou la possibilité de bénéficier d’un abattement de 71% pour les meublés classés de tourisme ou le régime réel qui permet la déduction de la quasi-totalité des charges ainsi que de l’amortissement du bien. L’option au réel implique de la conserver au moins 2 ans. La durée du préavis, le dépôt de garantie et le plafonnement du loyer obéissent à des règles différentes de la location nue.
Société Civile Immobilière (SCI)
Elle permet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier sous forme de société. Elle a pour but d’optimiser la transmission du patrimoine en intégrant les enfants dans la société tout en permettant aux parents de rester les décisionnaires sur les choix de gestion. La SCI offre 2 choix au niveau fiscal :
L’impôt sur le revenu qui est strictement identique à la fiscalité d’un bien en direct
L’impôt sur les sociétés qui permettra de minimiser la fiscalité pendant la phase de location mais impliquera une forte fiscalité à la revente
SARL de famille
Au préalable et comme son nom l’indique, les associés doivent exclusivement être de la même famille et en ligne directe, entre frères et sœurs ou avec les conjoints et partenaires de PACS. Il s’agit d’une société commerciale qui a la possibilité d’opter à l’impôt sur le revenu au niveau fiscal. Elle s’apparente alors au traitement fiscal de la SCI à l’IR, le bénéfice de la société étant imposable entre les mains des associés. Le statut du LMNP est transposable dans une SARL de famille ce qui permet de bénéficier d’une fiscalité favorable sur les loyers tout en bénéficiant d’abattement pour durée de détention sur la plus value immobilière. Attention aux conséquences fiscales en cas de divorce ou rupture de PACS car la SARL ne remplira plus les conditions de la SARL de famille. De plus, la SARL de famille implique le paiement de cotisations sociales.
Le choix du bien immobilier est primordial… le choix du montage fiscal l’est tout autant. Et cette réflexion doit être menée en amont de l’investissement car elle aura un impact fort sur le choix du bien et de sa localisation. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel du patrimoine pour vous guider dans vos choix.
