Les SCPI pour faciliter la transmission du patrimoine
Pour éviter les litiges au moment du règlement d’une succession, bon nombre de personnes souhaitent anticiper cette problématique. En effet, les tensions familiales apparaissent ou réapparaissent parfois lorsqu’il s’agit de se répartir le patrimoine du défunt.
Quelle solution pour faciliter la transmission du patrimoine ? Comment sont transmises les parts de SCPI au décès ?
Lorsqu’un bien immobilier fait partie d’une succession, la question du partage est problématique. Première situation, chaque héritier détient une quote-part du bien immobilier et ils se retrouvent alors dans la situation inconfortable de l’indivision. Il faudra que tous s’entendent sur la gestion de ce bien (mise en location, travaux, vente…) sous peine de blocage. La vente pourra se faire qu’à l’unanimité. Un indivisaire pourra toutefois forcer la vente, quand bien même il est minoritaire, mais au terme d’une procédure administrative longue et couteuse. L’autre solution est de partager équitablement, l’un recevant le bien immobilier et les autres héritiers recevant une somme ou un bien équivalent. Encore faut il que cela soit possible…et que les héritiers se mettent d’accord sur le partage.
Afin d’éviter des problèmes de succession et de partage, les SCPI peuvent être particulièrement adaptées. En effet, tout en investissant dans l’immobilier, l’épargnant se retrouve propriétaire de parts numérotées et cela facilite fortement le partage.
- Les parts pourront être attribuées à chaque héritier en fonction de leur quote-part dans la succession.
- Les parts étant identiques, il n’y aura pas de problème de partage.
- Chacun étant plein propriétaire de ses parts, il pourra prendre la décision de vendre ou de conserver les parts, indépendamment du choix de chacun.
Démembrement des parts de SCPI
Également, les parts de SCPI peuvent être démembrées en scindant l’usufruit des parts, de la nue-propriété des parts. L’usufruit permet de jouir du bien, autrement dit de percevoir les revenus. La nue-propriété consistant à être propriétaire… au terme de l’usufruit qui s’éteindra par décès ou donation.
Ainsi, un couple souhaitant faciliter la transmission de son patrimoine pourra acquérir des parts de SCPI et effectuer une donation de la nue-propriété à leurs enfants. Les parents conserveront alors les revenus nécessaires à leur train de vie tout en ayant déjà réglé la transmission de ces parts. A leur décès, l’usufruit rejoindra automatiquement la nue-propriété, sans frais. Les enfants seront alors pleins propriétaires des parts et pourront décider s’ils souhaitent vendre, en partie, en totalité ou conserver les parts, chaque enfant faisant son propre choix.
L’usufruit temporaire sur les parts de SCPI
Autre solution possible, aider un enfant grâce aux parts de SCPI. Une donation temporaire d’usufruit est possible. Cela consiste à céder l’usufruit sur une période déterminée au départ. Au terme de cette période, l’usufruit reviendra automatiquement et sans frais au nu propriétaire. Un couple qui souhaite procurer des revenus complémentaires à son enfant pour l’aider momentanément pour lui céder l’usufruit temporaire des parts de SCPI, l’enfant percevra alors les revenus des SCPI pendant toute la durée du démembrement. De plus, ce ne seront plus les parents qui seront fiscalisés sur les revenus mais les enfants, la fiscalité sera potentiellement plus faible du fait des revenus modestes de l’enfant.
Enfin, autre avantage des SCPI pour transmettre son patrimoine, il n’est pas obligatoire de passer par un notaire pour effectuer une donation de parts de SCPI. Il est tout à fait possible d’effectuer cette démarche directement auprès de la société de gestion de la SCPI. Celle-ci demandera au préalable de faire remplir le formulaire de don manuel n°2735 par l’administration fiscale. L’intérêt n’est pas négligeable, l’économie des honoraires du notaire pouvant s’élever à plusieurs milliers d’euros selon l’importance du patrimoine transmis et ce, quand bien même la valeur de la donation est inférieure aux abattements légaux.
Pour rappel, un parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant, abattement reconstitué tous les 15 ans.
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